A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint 2025-ben a lakásárak nem csupán emelkedtek, hanem különösen a fővárosban ugrásszerű növekedést mutattak. A drágulás fő hajtóerejét az állami támogatási programok és az új lakások tartós hiánya jelentette.
2026 elejére azonban a piac elérte a megfizethetőségi határt: az elemzők túlmelegedést jeleznek, és a következő időszakban a dinamika lassulására számítanak.
2025 eredményei: számok és túlmelegedés
Az elmúlt év kétszámjegyű növekedést hozott. Országos szinten nominálisan 21,29 százalékkal emelkedtek az árak, reálértéken, az infláció figyelembevételével is jelentős, 16,29 százalékos volt a növekedés.
Régió / Mutató
- Magyarország összesen: +21,29% (nominálisan), +16,29% (reálértéken)
- Budapest: +26,15% (nominálisan), +20,95% (reálértéken)
- Észak-Magyarország: +22,82% (nominálisan), +17,76% (reálértéken)
- Pest régió: +8,74% (nominálisan), +4,26% (reálértéken)
A jegybank szerint a jelenlegi árszint mintegy 18,8 százalékkal haladja meg a fundamentumok által indokolt szintet, ami a túlmelegedés klasszikus jele. A keresletet élénkítő kedvezmények üteme jelentősen meghaladta az új lakások építésének tempóját.
Négyzetméterárak (2025 második negyedév)
A használt és az új lakások közötti árkülönbség továbbra is jelentős, különösen Budapesten, ahol az új lakások négyzetméterára megközelíti az 5000 dolláros lélektani határt.
Lakástípus / Helyszín
- Budapest (használt): 1,2 millió forint/négyzetméter, 3389 USD
- Budapest (új): 1,7 millió forint/négyzetméter, 4822 USD
- Országos átlag (használt): 539 000 forint/négyzetméter, 1512 USD
- Országos átlag (új): 1,3 millió forint/négyzetméter, 3537 USD
Hajtóerők és korlátok: miért ilyen magasak az árak?
Az Otthon Start program az év végén jelentősen élénkítette a keresletet, és a vásárlások egyik fő katalizátorává vált.
A kínálati hiány továbbra is fennáll, mivel az új lakások átadási üteme alacsony, ami nem teszi lehetővé az árak mérséklődését.
Budapest befektetési központként továbbra is kiemelt vonzerővel bír, miközben a fővárosi agglomeráció, különösen Pest régió, mérsékeltebb növekedést mutat.
Előrejelzés 2026-ra: a normalizálódás időszaka
A RE/MAX és a legnagyobb magyar bankok, köztük az OTP elemzői egyetértenek abban, hogy a robbanásszerű növekedés időszaka lezárul.
A meredek áremelkedés miatt egyre több potenciális vásárló szorul ki a piacról.
Az Otthon Start program hatása fokozatosan gyengülni fog.
A várakozások szerint nominális áremelkedés továbbra is lehetséges, de lényegesen alacsonyabb ütemben. Budapest megőrzi vezető szerepét, ugyanakkor a piac összességében óvatosabbá és kiegyensúlyozottabbá válik.
